Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Jak Polacy finansują swoje M

Aleksandra Chomicka
Banki tną kredyty. Z jednej strony widać coraz więcej reklam, z drugiej - słychać alarm, że instytucje finansowe odrzucają już nawet połowę składanych wniosków o kredyt. Na ile nas stać

Rzeź w bankach - takie tytuły pojawiły się na portalach internetowych wraz z wiadomością, że ponad 50% składanych w instytucjach finansowych wniosków o kredyty jest odrzucanych. W jaki sposób wpłynie to na rynek?

Od wielu miesięcy deweloperzy, analitycy, a i sami bankowcy właśnie w ograniczaniu akcji kredytowej widzą największe zagrożenie dla budownictwa mieszkaniowego. Jest to natomiast szansa na uzyskanie większego kawałka rynkowego tortu przez deweloperów. Ci - co nie jest bez znaczenie - zazwyczaj współpracują z doradcami finansowymi, którzy pomogą znaleźć odpowiedni kredyt. A zakup nieruchomości aż 90% z nas pokrywa kredytem hipotecznym - wynika z analizy PBG Erigo.

Jak Polacy finansują zakup mieszkania?
To pytanie jest kluczowe dla całej analizy. Wprawdzie deweloperzy podkreślają, że część kupujących kupuje za gotówkę, ale to są z reguły ci, którzy w nieruchomościach lokują kapitał. Natomiast osoby, które szukają mieszkania do mieszkania - stają w kolejce do bankowej kasy. Ograniczenie możliwości uzyskania kredytu uderzy więc w najbardziej potrzebujących.

- Znaczna większość klientów korzysta z kredytu hipotecznego pokrywającego całkowitą wartość nieruchomości. Taka tendencja jest zauważalna u 90% kupujących nasze mieszkania - mówi Magdalena Górzna-Jaromin z firmy deweloperskiej PBG Erigo.

Nic dziwnego. Z raportu Profil i preferencje Polaków przygotowanego przez redNet Consulting można wnioskować, że mieszkania z pierwszej ręki wzbudzają największe zainteresowanie wśród tych, którzy nie przekroczyli 30. roku życia. To osoby młode, które dopiero się dorabiają, a ich miesięczny dochód netto waha się w granicach 2-5 tys. zł. Nic więc dziwnego, że kiedy planują przeprowadzkę "na swoje" muszą podjąć kredyt hipoteczny.

-Dlatego dzisiaj rzadziej zdarza się tak, że posiadają wkład własny. Wysokość takiej kwoty z reguły wynosi 10-20% wartości nieruchomości. Dzieje się tak również dlatego, że klienci zdają sobie sprawę z tego, że kredyt hipoteczny jest najtańszym źródłem gotówki i jeżeli nawet mają jakieś oszczędności, to wolą je wykorzystać na wykończenie zakupionego mieszkania. Sporadycznie wśród kupujących mieszkanie dla potrzeb własnych- trafiają się klienci gotówkowi, którzy sprzedają obecnie najmowany lokal i kupują większy, a różnice w cenie pokrywają niewielkim kredytem lub oszczędnościami - dodaje Magdalena Górzna- Jaromin.

Co daje współpraca z deweloperem?
- Staramy się pomagać naszym klientom w uzyskaniu kredytu jak tylko jest to możliwe - mówi przedstawicielka kolejnej firmy deweloperskiej. - Nie ograniczamy się jedynie do przekazania kompletu dokumentów, ale również udostępniamy klientom listę banków oraz doradców kredytowych, z którymi współpracujemy. Dzięki podpisanym umowom z poszczególnymi bankami nasi klienci otrzymują korzystniejsze warunki kredytowanie. Poza tym, klienci mogą liczyć na szybki proces przekazywania wszelkich dokumentów i zaświadczeń niezbędnych do uzyskania decyzji kredytowej bezpośrednio między naszą firmą a bankiem, co skraca proces uzyskania kredytu - dodaje.

Umowy i kredyty czyli jak sprostać formalnościom

Jednym z powodów, dla których coraz większym powodzeniem wśród kupujących mieszkania cieszą się oferty deweloperów - jest to, że w ten sposób przerzucają oni sporą część formalności ( w tym przypadku i tak mniejszych niż przy kupnie z rynku wtórnego) na sprzedającą firmę, Obecnie kupno mieszkania wprost od dewelopera nie wiąże się z żadnymi trudnościami. Większość formalności można załatwić jednorazowo w biurze firmy.

Elastyczność cenowa

Do utrzymania dobrych wyników sprzedaży mieszkań, mimo spadającej już od co najmniej kwartału akcji kredytowej, przyczyniła się w ostatnich miesiącach w znacznym stopniu postawa samych deweloperów, którzy elastycznie podchodzą teraz do negocjowania cen i skłonni są je obniżać. Mieszkania w nowych projektach oferowane są średnio w cenie ok. 4 tys. zł, a coraz częściej na początku kwoty pojawia się cyfra"3". W ukończonych już projektach, gdzie zostały już pojedyncze oferty, czasami można kupić lokum jeszcze taniej.

A to właśnie cena jest podstawowym aspektem warunkującym ostateczną decyzję o zakupie mieszkania. Z analizy preferencji potencjalnych klientów rynku mieszkaniowego w największych miastach, przeprowadzonej na zlecenie WGN Nieruchomości przez firmę CeBRiS wynika, że czynnikiem decydującym poza ceną jest też możliwość uzyskania korzystnego finansowania.

Przed zakończeniem budowy - kupisz taniej

Nawet nie targując się u dewelopera można kupić mieszkanie taniej lub drożej, w zależności od stopnia zaawansowania realizacji budowy. Zainteresowaniem cieszą się mieszkania, których budowa dopiero się zaczęła. Powszechna reguła jest taka, że cena lokalu rośnie wraz z postępami w budowie.

Metr kw. mieszkania w budowie jest zazwyczaj tańszy o nawet 500 zł niż metr kw. mieszkania oddanego już do użytku. Na takich mieszkaniach można zaoszczędzić jeszcze więcej. Firmy deweloperskie wprowadzają z myślą o takich inwestycjach specjalne formy płatności -"5/95", "10/90", "15/85". Najpierw można podpisać umowę i wpłacić ustalony procent wartości mieszkania, a dopiero tuż przed jego odbiorem zaciągnąć kredyt na resztę. Taka forma płatności daje kupującym wymierne korzyści finansowe. Dzięki takiemu rozwiązaniu nie trzeba spłacać odsetek od kredytu za czas, w którym trwa jeszcze budowa i czeka się na odbiór mieszkania.

Sposobem na obniżenie kosztów zakupu mieszkania może być zaciągniecie kredytu z rządową dopłatą. Niestety od kwietnia br. pogorszyły się, już wcześniej praktycznie niemożliwe do spełnienia, warunki związane z otrzymaniem dopłat. Na dwóch największych rynkach deweloperskich w kraju znalezienie mieszkania w odpowiednio niskiej cenie kwalifikującej je do dopłat stało się praktycznie niemożliwe. W Poznaniu i we Wrocławiu tylko niewielką liczba ofert (2-5%) na rynku deweloperskim może być objęta programem.

Marginalizacja "Rodzina na swoim" - nie wszędzie

Sopot, z racji cen, nigdy nie był dostępny w tym programie, ale i w Gdyni takich mieszkań nie ma zbyt dużo. Wiąże się to z innym wskaźnikiem dla tego miasta, takim jak dla mniejszych miast w województwie, co przy średnich cenach wyższych niż w Gdańsku ( i - co również ważne - mniejszej liczbie ofert na rynku pierwotnym) znacznie ogranicza możliwości finansowania kupna z "Rodziny". Jednak w Gdańsku jeszcze całkiem sporo mieszkań kwalifikuje się do grupy dostępnych na preferencyjny kredyt. Kolejne zmiany zajdą od 1 czerwca i trudno doprawdy coś prorokować, bo w kwietniu część limitów poszła w górę, część w dół, prawidłowości trudno się doszukać...

Wcześniej już roztaczana wizja dalszych obniżek limitów cen mieszkań dostępnych w programie Rodzina na swoim wpłynęła mobilizująco na kupujących. Część nabywców do zakupu na pewno skłoniła obawa, że od kwietnia warunki programu pogorszą się. Jak poinformował Bank Gospodarstwa Krajowego, w marcu tego roku wzrosła liczba udzielonych kredytów z dopłatą w porównaniu z miesiącem poprzednim. W ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku taki kredyt dostało ponad 8,6 tys. rodzin. Wprawdzie to o blisko 10% mniej niż trzy miesiące wcześniej, ale w marcu wzrost był znaczny.

Od początku istnienia programu z dopłat skorzystało ponad 144 tys. rodzin. Teraz uzyskanie rządowego wsparcia polegającego na dopłacie do około połowy odsetek do kredytu przez pierwszych osiem lat spłaty pożyczki, jest w największych miastach praktycznie niemożliwe.Kupując nowe mieszkania, Polacy z reguły mieszczą się w narzucanych przez program kryteriach, bo najchętniej wybierają dwupokojowe, których metraż nie przekracza 50 m kw., a większość stawia cenę na pierwszym miejscu w kryteriach wyboru.

Za małe, za duże
Nawet kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych, pod najem - lepiej wybrać mniejsze, chociaż w większych statystyczny metr jest czasami o kilkaset złotych tańszy. O ile mniejsze? Zarówno wśród nabywców jak i najemców najpopularniejsze są lokale dwupokojowe ( ponad połowa popytu), a nawet kawalerki - niezbyt popularne u kupujących na swoje potrzeby. W przypadku mniejszych lokali widoczna jest znaczna przewaga najemców. Wśród nich kawalerki szuka ponad 27% osób.

Porównując ofertę rynkową do preferencji najemców, trzeba zauważyć niemałe rozwarstwienie pomiędzy popytem i podażą na tym rynku. Chodzi tu o powierzchnię lokali, która jest znacznie większa niż poszukiwana, zwłaszcza w przypadku lokali trzy i czteropokojowych. W przypadku tych drugich na badanych rynkach oferowane lokale są przeciętnie o 26 m kw. za duże - najemcy poszukują lokali o blisko 82 m kw., a właściciele posiadają blisko 108- metrowe mieszkania. W segmencie mieszkań trzypokojowych różnica sięga 15 m kw. Dopiero w przypadku dwóch pokoi różnica nie jest aż tak uderzająca i wynosi 6 m kw. Najlepiej sytuacja przedstawia się w przypadku kawalerek. Ich powierzchnia na rynku odpowiada średniej poszukiwanej.

Jednak osoby poszukujące lokalu do wynajęcia znacznie chętniej wybierają centralne dzielnice. Zdarza się, że w takich lokalizacjach odsetek zainteresowanych najmem jest dwa, a nawet trzykrotnie większy od odsetka zainteresowanych zakupem mieszkania. I w tym przypadku barierą jest cena. Najem jest z natury krótkotrwały.

Rozbieżności wynikają też stąd, że dla najemców bardziej liczy się bliskość centrum i dobra komunikacja, a kupujący dokonują wyboru przede wszystkim przez pryzmat dostępnego budżetu, a im dalej od centrum, tym po prostu taniej.

Codziennie rano najświeższe informacje, zdjęcia i video z Krakowa. Zapisz się do newslettera!

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Michał Pietrzak - Niedźwiedź włamał się po smalec w Dol. Strążyskiej

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na malopolskie.naszemiasto.pl Nasze Miasto